Bulgaristan'da Yatırım Yapmak İsteyen Türk Girişimciler İçin

Bulgaristan, Türkiye'ye sınır komşusu olan bir Avrupa Birliği ülkesi ve kurumlar vergisi %10 ile Avrupa'nın en düşük oranına sahip. 2026 başından beri Euro kullanılıyor, ülke Schengen bölgesinde ve burada kurulan bir şirket 27 AB ülkesinde serbestçe ticaret yapabiliyor. Türk girişimciler için bu birkaç anlama geliyor: Avrupa pazarına AB içinden satış yapmak, üretimi ya da lojistiği Avrupa yakasına taşımak, ya da doğrudan gayrimenkule yatırım yapıp kira geliri elde etmek.

Ne tür emlak satıyoruz

Konutun yanında ticari emlak da portföyümüzde geniş yer tutuyor: dükkânlar ve mağazalar, restoranlar, barlar ve kafeler, oteller, ofisler, depolar, atölyeler ve fabrikalar. Şehir merkezlerinin işlek noktalarında yerler de var, sanayi bölgelerinde üretim ve depolama alanları da.

Ne aradığınıza göre yaklaşımımız değişiyor. Bir işletmeyi kendiniz çalıştıracaksanız lokasyon, ruhsat durumu ve işletme maliyeti öne çıkıyor; kira getirisi için yatırım yapacaksanız getiri oranı, kiracı profili ve yerin uzun vadeli değeri konuşuluyor. Hangisini düşündüğünüzü bize söyleyin, seçenekleri ona göre çıkaralım.

Şirket kurmadan olur mu

Ticari bir binayı ya da bir dükkânı doğrudan kendi adınıza alabilirsiniz. Ancak iki durumda şirket gerekiyor: bina kendi arsası üzerinde duruyorsa — bir fabrika, depo ya da müstakil bina gibi — ve işletmeyi Bulgaristan'da siz çalıştıracaksanız.

Şirket kurmak sanıldığı kadar zor değil. Türk vatandaşı olarak şirketin tamamına sahip olabiliyorsunuz, Bulgar ortak zorunluluğu yok; kuruluş birkaç iş günü sürüyor ve çoğu işlem vekâletnameyle Türkiye'den halledilebiliyor.

Bu işi yıllardır yapıyoruz

Bulgaristan'da şirket kurmak bizim için emlak satışının yanına eklenmiş bir hizmet değil. Kurucumuz Kayhan Akçay 2005'ten beri bu ülkede kendi şirketlerini işletiyor, danışmanlık şirketimiz Leader BSC ise yıllardır Türk girişimciler için şirket kuruyor. Bulgaristan'da üretim yapmak isteyen sanayicilere, enerji ticareti yapan firmalara ve daha pek çok sektörden yatırımcıya kuruluştan işletmeye kadar eşlik ettik.

Yani "şirketinizi biz kurarız" derken tarif ettiğimiz süreçten defalarca geçmiş bir ekipten bahsediyoruz.

Kuruluştan sonra ne oluyor

Kuruluş ve resmî işlemler
isim kontrolü, kuruluş belgeleri, noter, Ticaret Sicili kaydı, vergi kaydı ve banka hesabı.
İşletme ruhsatı ve izinler
restoran, bar ya da mağaza gibi yerler için gereken ruhsatların ve izinlerin alınması.
Muhasebe ve vergi
aylık muhasebe, KDV işlemleri, beyannameler ve yasal takvim takibi. Kurumlar vergisi %10, KDV %20; planlamayı sizin durumunuza göre yapıyoruz.
Personel
çalışan istihdam edecekseniz iş sözleşmeleri, bordro ve sosyal güvenlik kayıtları.
Mekân ve tadilat
aldığınız ya da kiraladığınız yeri işletmeye hazır hâle getirmek. Mimarımız çizimi yapıyor, usta ekibimiz tadilatı üstleniyor.

Böylece "Bulgaristan'da bir yer alayım" dediğiniz noktadan işletmenizin kapısını açtığınız güne kadar tek muhatapla, Türkçe ilerliyorsunuz.

Sadece kira geliri düşünüyorsanız

İşletme derdine hiç girmeden, yalnızca kira geliri isteyen yatırımcılar da var. Bulgaristan'da ticari emlak konuta göre genellikle daha yüksek getiri sağlıyor, özellikle de şehir merkezlerinde.

Bu durumda yeri bulmaktan kiracıyı bulmaya, sözleşmeden kira takibine ve bakıma kadar her şeyi biz yönetebiliyoruz; siz Türkiye'deyken yeriniz çalışmaya devam ediyor ve size düzenli rapor geliyor.

Satın almadan önce neye bakıyoruz

Ticari emlakta hukuki inceleme konuttan daha kritik. Kullanım izni yerin amacına uygun mu, imar durumu ticari faaliyete elveriyor mu, üzerinde borç ya da kiracı uyuşmazlığı var mı, işletme ruhsatı devredilebiliyor mu — bunların hepsine avukatlarımız siz satın almadan önce bakıyor.

Masraflar

Ticari emlak ve şirket kuruluşu masrafları
Komisyonumuz	Satış fiyatının %3'ü, en az 1.000 €
Resmî masraflar	Satış bedelinin %3–5'i — devir vergisi, noter, tapu harcı
Şirket kurulumu	1.400 €'dan başlıyor
Muhasebe	İşletmenin faaliyetine ve hacmine göre — teklifle

Şirket kuruluşu için verdiğimiz 1.400 €, standart bir EOOD kuruluşunun bedeli. Faaliyet alanınız ruhsat ya da özel izin gerektiriyorsa — enerji ticareti, gıda üretimi, restoran işletmeciliği gibi — süreç ve maliyet buna göre değişiyor; ne yapmak istediğinizi öğrendikten sonra size net bir rakam veriyoruz.

Yılda 130 € tutarındaki muhasebe takibi ise yalnızca gayrimenkul sahibi olmak için kurulan ve ticari faaliyeti bulunmayan şirketler için geçerli. Bulgaristan'da fiilen iş yapan bir şirketin aylık muhasebesi, KDV işlemleri ve bordro süreçleri düzenli yürütülmesi gereken işler olduğu için fiyatı işletmenin hacmine göre belirliyoruz.

Tadilat, ruhsat ve diğer hizmetlerde de aynı şekilde çalışıyoruz: işe başlamadan önce, yazılı olarak fiyat veriyoruz.

Konuşalım

Aklınızdaki projeyi anlatın: ne yapmak istiyorsunuz, hangi şehri düşünüyorsunuz, ne zaman başlamayı planlıyorsunuz. İlk görüşme ücretsiz, size uygun yolu birlikte çıkaralım.